Декількома словами
Весняний ринок нерухомості в США демонструє збільшення пропозиції житла порівняно з попередніми роками. Однак високі іпотечні ставки, значне зростання цін на будинки за останні п'ять років та загальна економічна невизначеність стримують активність покупців. Додаткову складність вносять нещодавні зміни у правилах оплати послуг ріелторів, що створює плутанину та потребу в додаткових переговорах. Попри збільшення вибору, багато потенційних покупців займають вичікувальну позицію.
Настала весна, і по всій країні перед будинками з’являються таблички «Продається». Але через велику невизначеність в економіці залишається відкритим питання, чи буде весняний ринок житла гарячим... чи ні. Давайте розглянемо прогноз.
Іпотечні ставки та ціни на житло залишаються високими
Зараз точно не найдешевший час для купівлі житла. Середня ставка за 30-річною іпотекою зараз становить 6,65%, що трохи нижче, ніж у січні, але все ще досить високо.
Багато аналітиків прогнозують, що іпотечні ставки поки що залишатимуться на цьому рівні, тим більше, що Федеральна резервна система вказала на малу ймовірність зниження процентних ставок до кінця цього року.
Сельма Хепп, головний економіст аналітичної компанії Cotality, каже, що волатильність ринку може знизити іпотечні ставки. Це пов’язано з тим, що іпотека зазвичай слідує за дохідністю 10-річних казначейських облігацій, на яку впливають побоювання інвесторів щодо економіки.
«Через занепокоєння щодо уповільнення ринку праці, через побоювання щодо зростання ризиків рецесії», — каже Хепп.
Але є й інші фактори, що підтримують високі іпотечні ставки – серед них інфляційна політика, така як тарифи.
Ще одним стримуючим фактором для покупців є висока вартість придбання житла. Середня ціна будинку зросла на 47% лише за останні п’ять років.
Хороші новини для покупців: на ринок виходить більше будинків
Минулий рік був найповільнішим ринком продажів існуючого житла з 1995 року. Справа була не в тому, що люди не хотіли купувати – просто пропозиції було мало.
Головне питання зараз полягає в тому, чи зможе заморожений ринок почати відтавати. Ознаки свідчать, що ситуація починає змінюватися, і на ринок надходить більше пропозицій.
У лютому кількість існуючих будинків на продаж була на 17% більшою порівняно з минулим роком, а в березні кількість нових пропозицій зросла на 10% порівняно з роком раніше.
В останні кілька років, коли іпотечні ставки зростали, існувало занепокоєння щодо «ефекту блокування», через який власники житла з низькими відсотковими ставками ніколи не переїдуть. Але нещодавнє збільшення кількості оголошень свідчить про те, що з часом люди все ж таки переїжджають.
Більша кількість оголошень має призвести до збільшення продажів. Вимоги щодо повернення до офісу також спонукають деяких людей переїжджати ближче до міст, оскільки тепер їм потрібно бути в офісі кілька днів на тиждень.
Збільшення пропозиції поставить покупців у краще становище, надаючи їм більше варіантів та важелів впливу.
Для продавців більша конкуренція може означати необхідність бути гнучкішими щодо ціни. Це вже починає відбуватися. За даними Realtor.com, понад 17% активних оголошень у березні включали зниження ціни – це найвищий показник для березня з 2016 року.
Економічна невизначеність затьмарює прогноз
40-річний Джеремі Масем намагається стати власником житла. Протягом останнього року він з дружиною шукав будинок в окрузі Ферфілд, штат Коннектикут.
Кілька тижнів тому вони запропонували на 161 000 доларів більше від запитуваної ціни будинку. Але їхньої пропозиції все одно виявилося недостатньо.
Цього тижня вони знову програли – їхня пропозиція була однією з 17. Масем каже, що вони можуть вирішити просто продовжувати орендувати житло ще деякий час.
«Я трохи нервую... Всі ці різні тарифи», — каже він. «Що станеться? Чого не станеться? Можливо, почекати ще рік-два було б у наших інтересах».
Інші можуть зробити такий самий вибір. За даними Realtor.com, кількість незавершених угод — тобто будинків за контрактом — у березні впала на 5,2% порівняно з аналогічним періодом минулого року.
Ті, хто турбується про втрату роботи, можуть не захотіти робити великий перший внесок саме зараз.
«Вони схильні залишатися на місці», — каже Хепп з Cotality. «Вони не переїжджають, якщо не змушені».
До невизначеності додається й те, що витрати на утримання житла, які раніше були досить стабільними, такі як страхування житла або збори ОСББ, у деяких місцях різко зросли.
Це може зробити купівлю будинку більш ризикованою справою, ніж раніше.
На додачу до всього змінився порядок оплати послуг агентів
Минулого року угода з Національною асоціацією ріелторів призвела до кількох значних змін як для покупців, так і для продавців.
До набуття чинності новими правилами продавці зазвичай оплачували послуги як свого агента, так і агента покупця. Тепер це вже не є обов’язковим. Продавець сам вирішує, чи платити агенту покупця і скільки.
Друга велика зміна полягає в тому, що тепер покупці, які хочуть працювати з агентом з нерухомості, повинні підписати угоду, яка встановлює винагороду агента – перш ніж вони зможуть оглянути будь-які будинки.
Таким чином, практично єдиний спосіб побачити будинок, не підписуючи нічого в ці дні, це піти на день відкритих дверей – або представляти себе самостійно і звертатися безпосередньо до агентів, що представляють продавця.
Багато агентів з нерухомості кажуть, що система насправді не сильно змінилася. Але нові правила означають більше речей для обговорення під час і без того складного процесу дуже дорогої транзакції.
«Все ще існує плутанина щодо того, хто чий відсоток платить», — каже Масем, покупець житла з Коннектикуту.
Він каже, що весь процес пошуку житла та подання пропозицій може бути виснажливим і забирати багато часу.
«Багато нашого вільного часу йде на перегляд цих речей», — каже Масем. «Мені здається, ми пропускаємо звичайні речі, якими хотіли б займатися».
